Calculadora de rentabilidad de alquiler
Un piso de 150.000 € alquilado por 800 € al mes rinde un 6,4 % bruto y un 4,4 % neto, contando un ITP del 6 % (tipo de ejemplo), notaría, registro, un mes vacío al año y los gastos anuales del ejemplo.
La compra
Los valores de partida son un ejemplo: cámbialos por los tuyos. Tus cifras no salen de tu navegador.
Alquiler y gastos anuales
Financiación (opcional)
Déjala en blanco si compras sin hipoteca. Cuota con sistema francés.
Tu resultado
Rentabilidad bruta
6,4 %
9.600 € al año sobre el precio
Rentabilidad neta
4,4 %
7.150 € al año sobre 160.700 € invertidos
ROE sobre capital aportado
4,4 %
7.150 € al año sobre 160.700 € de tu bolsillo, antes de impuestos
- Gastos de compra
- 10.700 €
- Inversión total
- 160.700 €
- Ingreso del año, con los meses vacíos
- 8.800 €
- Gastos anuales
- 1.650 €
Cómo se calcula
No hay una fórmula oficial de rentabilidad: estas son las definiciones que usa la calculadora. Todo es antes de IRPF.
- Bruta = alquiler mensual × 12 ÷ precio de compra.
- Inversión total = precio + impuesto de compra + notaría + registro + otros gastos + reforma.
- Neta = (alquiler × 12 × (1 − meses vacío ÷ 12) − IBI − comunidad − seguro − mantenimiento) ÷ inversión total.
- ROE = (ingreso neto de gastos − 12 cuotas de hipoteca) ÷ (inversión total − hipoteca). Es rentabilidad de caja: la parte de la cuota que amortiza capital cuenta como salida de dinero.
Impuesto de compra. En segunda mano, el ITP lo fija cada comunidad autónoma; si una no aprueba su tipo, la ley estatal aplica el 6 %. Fuente: BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (texto consolidado), art. 11.1.a: «se aplicará el 6 por 100 a la transmisión de inmuebles». Leída el 27/10/2026.
La base es el valor del bien. Fuente: BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (texto consolidado), art. 10.2: «En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario». Leída el 27/10/2026. Hoy la calculadora no trae los tipos de cada comunidad, IVA ni AJD: no los hemos podido contrastar con el texto oficial, así que los escribes tú.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre el precio del piso. En el ejemplo, 9.600 € entre 150.000 € dan un 6,4 %. La neta resta los meses vacíos y los gastos anuales (1.650 € en el ejemplo) y divide entre todo lo que has pagado, con impuestos, notaría y registro incluidos (160.700 €). Sale un 4,4 %.
¿Cuánto es el ITP al comprar un piso de segunda mano?
Cada comunidad autónoma fija su tipo. Si una comunidad no aprueba el suyo, se aplica el 6 % que fija la ley estatal. País Vasco y Navarra tienen su propia normativa foral. En el ejemplo, el 6 % de 150.000 € son 9.000 €. La calculadora aplica el ITP al precio; por ley la base es el valor de referencia del Catastro si es mayor, y puedes indicarlo. Escribe en la calculadora el tipo de la comunidad donde está el piso y compruébalo en su boletín oficial o en la Agencia Tributaria autonómica.
¿Qué gastos de compra entran en el cálculo?
El impuesto (ITP en segunda mano; IVA y AJD en obra nueva), la notaría, el registro y otros gastos como gestoría o tasación, más la reforma si la hay. En el ejemplo suman 10.700 € sin contar reforma. Notaría y registro los introduces tú, porque dependen del piso y de la hipoteca.
¿Qué es el ROE de un piso en alquiler y cómo se calcula?
Es el dinero que te queda al año después de gastos y cuotas de hipoteca, dividido entre el capital que has puesto de tu bolsillo. Con una hipoteca de 105.000 € al 3 % a 25 años, la cuota es de 498 € al mes, el flujo anual de 1.175 € y el capital aportado de 55.700 €. El ROE sale 2,1 %, antes de impuestos.
¿Se cuentan los impuestos sobre el alquiler?
No. El resultado es antes de IRPF, porque depende de tus otros ingresos y de tu situación. Tenlo en cuenta al comparar con otras inversiones.
Si prefieres comparar con una inversión financiera, prueba la calculadora de interés compuesto o la calculadora de fondos indexados. Para ver el conjunto de tus finanzas, la calculadora de salud financiera.
Esta calculadora es una herramienta educativa, no un asesoramiento financiero ni fiscal. Usa tus propias cifras y no tiene en cuenta el IRPF ni tu situación completa.