Calculadora de plusvalía municipal
Método objetivo y método real, y te quedas con el menor. Sin registro.
Con un suelo de 40.000 € de valor catastral, 10 años de tenencia (coeficiente máximo 0,12, vigente hasta el 30-11-2026) y un tipo del 30 %, la plusvalía municipal por el método objetivo es de 1.440 €: 40.000 € × 0,12 × 30 %. Si vendes sin ganancia real, no pagas.
Tus datos
Coeficientes máximos por años de tenencia
| Años | Hasta 30-11-2026 (en vigor) | Desde 1-12-2026 (RDL 29/2026, pendiente) |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,20 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,10 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,10 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Hasta el 30-11-2026 se aplica la tabla del Real Decreto-ley 8/2023 (BOE, versión en vigor desde el 02-10-2026), de 0,09 a 0,40. El Real Decreto-ley 29/2026 (art. 10) fija otros máximos, de 0,11 a 0,30, para transmisiones desde el 1-12-2026 y está pendiente de convalidación. Los RDL 16/2025 y 26/2026, que intentaron el mismo cambio, fueron derogados. Fuentes leídas el 2026-10-27. Comprueba la ordenanza de tu ayuntamiento. Referencia general: TRLRHL en el BOE.
Cómo se calcula
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia = base imponible.
- Método real: (valor de venta − valor de compra) × valor catastral del suelo ÷ valor catastral total = base imponible. Solo si el sujeto pasivo lo pide y lo acredita.
- Se aplica la base menor. Si no hay ganancia real, no hay impuesto.
- Cuota = base imponible × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %).
Fuentes, leídas el 2026-10-27
- BOE, TRLRHL art. 107.4 (coeficientes máximos), versión en vigor desde el 02-10-2026: «sin que pueda exceder de los límites siguientes». La tabla de coeficientes máximos por años de tenencia que se aplica hasta el 30-11-2026 (Real Decreto-ley 8/2023). Cada ayuntamiento aprueba los suyos, que pueden ser menores.
- BOE, Real Decreto-ley 29/2026, art. 10 (nuevos coeficientes máximos): «Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, los importes máximos de los coeficientes». La tabla que se aplicaría a las transmisiones desde el 01-12-2026, si se convalida. Los RDL 16/2025 y 26/2026, que intentaron lo mismo, fueron derogados.
- BOE, TRLRHL art. 107.4 (periodos inferiores a un año): «se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos». Si la tenencia es menor de un año, el coeficiente se reduce proporcionalmente a los meses completos.
- BOE, TRLRHL art. 108.1 (tipo de gravamen): «sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento». El tope del tipo municipal: 30 %. El tipo concreto lo fija cada ayuntamiento.
- BOE, TRLRHL art. 107.5 (método real a instancia del sujeto pasivo): «a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5». Si el incremento real es menor que la base objetiva, la base pasa a ser ese incremento real.
- BOE, TRLRHL art. 104.5 (no sujeción y proporción del suelo): «No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos». Sin incremento de valor no hay impuesto, y el valor del suelo se obtiene con la proporción del valor catastral del terreno.
- BOE, TRLRHL art. 110.2 y 110.4 (declaración y autoliquidación): «el plazo será de treinta días hábiles». Plazo para presentar la declaración: 30 días hábiles entre vivos y seis meses, prorrogables hasta un año, por causa de muerte. Con autoliquidación, el pago va en el mismo plazo.
No incluimos bonificaciones (por ejemplo, herencias entre familiares), el coeficiente reductor municipal sobre el valor catastral (art. 107.2.a, hasta el 15 %) ni la reducción tras una revisión catastral (art. 107.3, hasta el 60 %), porque dependen de cada ordenanza y no las hemos verificado.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Hay dos métodos y se aplica el que da menos. El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente de los años de tenencia y por el tipo del ayuntamiento. Con 40.000 € de suelo, 10 años y un 30 %, con los coeficientes vigentes hasta el 30-11-2026 sale 1.440 €. El real parte de la ganancia entre compra y venta, repartida según el peso del suelo en el valor catastral total.
¿Pago plusvalía si vendo con pérdidas?
No, si no hay incremento de valor no hay sujeción (art. 104.5). En el ejemplo, si vendes por 120.000 € lo que compraste por 150.000 €, el método objetivo saldría en 1.440 €, pero la cuota real es 0 €. Tienes que declarar la transmisión y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditarlo.
¿Qué método me conviene, el objetivo o el real?
El que da una base menor. El objetivo se aplica por defecto; el real hay que pedirlo y demostrarlo con las escrituras (art. 107.5). Si en el ejemplo vendes por 155.000 €, la ganancia es 5.000 €, la mitad corresponde al suelo y la base real es 2.500 €, frente a 4.800 € del objetivo. La cuota baja a 750 €.
¿Cuál es el tipo máximo y los coeficientes máximos?
El tipo no puede pasar del 30 % (art. 108.1) y lo fija cada ayuntamiento, que a veces fija uno distinto según los años. Para transmisiones hasta el 30-11-2026 los coeficientes máximos del art. 107.4 (tabla del Real Decreto-ley 8/2023) van de 0,09 a 0,40 según los años. El Real Decreto-ley 29/2026 (art. 10) fija otros máximos, de 0,11 a 0,30, para transmisiones desde el 1 de diciembre de 2026, y está pendiente de convalidación. Los dos decretos anteriores que intentaron lo mismo, el RDL 16/2025 y el RDL 26/2026, fueron derogados. Con los datos del ejemplo, la cuota pasaría de 1.440 € a 2.640 €. La calculadora te deja elegir la fecha de la venta.
¿Qué plazo tengo para presentar y pagar la plusvalía municipal?
Tienes que presentar la declaración en 30 días hábiles si la transmisión es entre vivos, o en 6 meses, prorrogables hasta un año, si es por causa de muerte, desde el devengo (art. 110.2). Si tu ayuntamiento usa autoliquidación, el pago va en el mismo plazo (art. 110.4).
Si vendes con ganancia, mira también cuánto crecería ese dinero invertido con la calculadora de interés compuesto o la calculadora de fondos indexados.
Esta calculadora es una herramienta educativa, no un asesoramiento fiscal ni personal. El resultado es una estimación: tu ayuntamiento aplica su ordenanza fiscal y es quien liquida el impuesto.